Vous désirez demander un prêt pour financer votre projet immobilier ? Saviez-vous qu’avant de vous accorder le prêt, votre banque évalue le risque qui y est associé ? Cette évaluation du risque consiste en plusieurs différentes procédures, dont l’une est la détermination de votre taux d’endettement. Que devez-vous en savoir concrètement ? Comment le calculer ? Quel est le taux d’endettement maximal ? On vous explique ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus financiers que vous devez allouer au remboursement du prêt immobilier contracté. En d’autres termes, il correspond au montant que vous êtes en mesure de consacrer pour rembourser le crédit, tout en maintenant un niveau de vie décent. Il s’exprime en pourcentage des revenus nets mensuels et constitue un facteur clé dans l’évaluation de votre demande de crédit par les banques.
Lors de l’étude de faisabilité d’un crédit, les établissements bancaires ajustent le taux d’endettement selon leurs propres critères. Ils tiennent également compte de votre situation financière. Quoi qu’il en soit, ce taux est particulièrement important pour les prêts immobiliers. Il garantit votre capacité à payer les mensualités tout en préservant un niveau de revenu couvrant vos dépenses sur le long terme.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Pour déterminer votre taux d’endettement, vous devez faire la somme totale de vos charges fixes. Elles peuvent intégrer votre loyer, les pensions, des primes fixes et d’autres crédits en cours. Ensuite, vous devez ajouter à cette somme le montant de la mensualité du crédit puis multiplier le résultat par 100. À la dernière étape du calcul, divisez ce résultat par vos revenus totaux comme :
- Vos salaires nets ;
- Vos revenus locatifs ;
- Vos revenus financiers stables et les autres revenus.
De façon synthétique, la formule de calcul se présente comme suit : Taux d’endettement = (charges fixes + mensualité du crédit x 100)/vos revenus totaux. Le résultat final correspond à votre taux d’endettement, exprimé en pourcentage.
Quel est le taux d’endettement maximal ?
Aucune loi ne dispose de limite quant au taux d’endettement maximal pour un prêt immobilier. Toutefois, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet de façon régulière des directives. Les plus récentes, datant de décembre 2020, établissent par exemple un plafond de 35 % des revenus de l’emprunteur comme taux d’endettement maximal.
Lorsque ce taux dépasse les 35 %, la banque considère que vous pouvez avoir des difficultés à honorer vos échéances de crédit. Bien que les organismes se conforment généralement à ces recommandations, ils peuvent aussi considérer votre situation lors de leur analyse. De même, ils se basent sur les crédits à la consommation à la condition que le montant maximal dans ce contexte soit de 75 000 €.
Il faut préciser que le HCSF permet aux banques de déroger aux règles dans environ 20 % des demandes de crédit. Cela équivaut à 2 dossiers sur 10. Dans certains cas, ces organismes peuvent facilement tolérer un taux d’endettement supérieur à 35 %. Cela peut être le cas lorsque vos revenus sont élevés.
Comment revoir son taux d’endettement à la baisse ?
Pendant que certains emprunteurs souhaitent augmenter leur taux d’endettement, d’autres envisagent de le réduire. Si c’est le cas pour vous, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Par exemple, vous pouvez procéder à un remboursement anticipé du crédit.
Vous pouvez aussi revoir à la hausse votre apport personnel. Le cas échéant, vous diminuez la somme du nouvel emprunt et celui de vos mensualités. Outre ces deux méthodes, vous pouvez opter pour un lissage de prêt ou un rachat de crédit.
